1 września 2026 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawiła się zapowiedź projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (UD465).
Odrębna własność obiektów budowlanych
Odrębna własność obiektów budowlanych (OWOB) ma być nowym rozwiązaniem, które uwolni potencjał gruntów położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Przyczyni się do tego wprowadzenie braku konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego do gruntu, przy jednoczesnym umożliwieniu inwestowania w jego obrębie.
Obowiązujące regulacje prawne
Obecne przepisy zakładają, że budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu, w wyniku czego utrudnia to możliwość realizacji inwestycji, gdyż co do zasady nie mogą one mieć odrębnego właściciela. A zatem w praktyce własność obiektów budowlanych często przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Nowe prawo zapewni natomiast inwestorom swobodę dysponowania wzniesionymi obiektami budowlanymi. Jest skierowane przede wszystkim do większych obszarów zurbanizowanych, w których przedsięwzięcia na, nad lub pod powierzchnią gruntu mają szczególne znaczenie dla rozwoju miasta.
Więcej możliwości dla inwestorów
OWOB jako nowa instytucja prawna zagwarantuje możliwość funkcjonowania obiektów infrastrukturalnych jako samodzielnej własności. Jak podkreślono w wykazie, umożliwi to również stabilne inwestowanie na cudzym gruncie, w tym poprzez możliwość obciążenia inwestorów ograniczonymi prawami rzeczowymi. Podobne rozwiązania, choć przyjmujące odmienne konstrukcje prawne, ale wciąż polegające na oddzieleniu praw do obiektów budowlanych od praw do gruntu wprowadzono już w innych państwach, np. Holandii.
Co istotne, w zapowiedzi zaznaczono, iż OWOB powinna „respektować inne istniejące prawa do rzeczy oraz obowiązujące regulacje planistyczne, zapewniając zgodność z funkcjami przypisanymi poszczególnym częściom nieruchomości”. Zagwarantuje to równowagę pomiędzy interesem inwestora a prawami właściciela gruntu i innych uprawnionych podmiotów.
Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego
Zapowiedź projektu zakłada, iż nowa instytucja będzie skierowana przede wszystkim do nowo wznoszonych obiektów. Do ustanowienia OWOB konieczne będzie:
- Zawarcie umowy zobowiązującej między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym gruntu a inwestorem;
- Uzyskanie zgody właściciela nieruchomości na ustanowienie OWOB w przypadku inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie;
- W przypadku odmowy – możliwość dochodzenia zgody na drodze sądowej;
- Uzyskanie promesy w formie decyzji administracyjnej;
- Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności obiektu;
- Ustanowienie odpowiedniej służebności;
- Ujawnienie OWOB w księdze wieczystej.
Niewątpliwie, proponowane rozwiązanie stworzy korzystniejsze warunki dla realizacji inwestycji na obszarach obecnie zajętych przez infrastrukturę, przyczyniając się jednocześnie do lepszego zagospodarowania i wykorzystania dostępnej przestrzeni. Szczegółowy zakres regulacji prawnych będzie znany po publikacji projektu w Rządowym Centrum Legislacyjnym.
Autorzy: Marika Mizgajska, r. pr. Adam Wawrzynowicz, Wawrzynowicz i Wspólnicy sp.k.